銀行+信托+REITs：房地產(chǎn)融資創(chuàng)新組合
來源： 時間：2006-12-11
一、國內(nèi)目前常見的房地產(chǎn)融資渠道
國內(nèi)目前常見的房地產(chǎn)融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當(dāng)、民間私募基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟選擇哪種融資方式，從來就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案和絕對的優(yōu)劣之分，關(guān)鍵是要看企業(yè)的實際情況適合哪種融資方式及其規(guī)則。一般來說，最理想的情況是能夠拿到國內(nèi)五大銀行(工、農(nóng)、中、建、交)的大額授信額度。在銀行貸款資源不足的情況下，當(dāng)融資規(guī)模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇；當(dāng)融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITS上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，并不是合適的開發(fā)商短期內(nèi)融資手段，而應(yīng)作為中長期戰(zhàn)略方向去努力。
二、關(guān)于房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新工具
筆者認(rèn)為，“銀行+信托+REITs”是今后房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)新融資模式的主流組合，而其中信托是房地產(chǎn)融資創(chuàng)新工具的核心。目前已被應(yīng)用的創(chuàng)新融資工具主要有以下幾種：
1.銀行方面：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、租約現(xiàn)金流抵押貸款
經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是向經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款所有權(quán)人發(fā)放的貸款，其抵押物為所有權(quán)人擁有或購置經(jīng)營性物業(yè)，并以其經(jīng)營收入還本付息，個人或企業(yè)都可將其名下的寫字樓、商鋪等商用房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，也可以在購置這些物業(yè)時辦理按揭貸款。
而租約現(xiàn)金流抵押貸款則是用租金收入形成的現(xiàn)金流來計算開發(fā)商的貸款額，每月按照等額本金的方式歸還銀行貸款。
在東亞銀行去年在國內(nèi)推出租約現(xiàn)金流抵押貸款之后，工行和農(nóng)行隨后也謹(jǐn)慎推出了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。
2.信托公司方面：購房信托、受益權(quán)信托、銀信合作等
自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。以2002年7月28日“新上海國際大廈資金信托計劃”——中國第一支房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)為標(biāo)志，中國信托業(yè)再次走入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，并以新的面貌和模式推動著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年底，中國第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形初步形成。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨嚴(yán)峻的金融形勢，信托公司的優(yōu)勢開始充分顯現(xiàn)。
房地產(chǎn)信托融資具備三大優(yōu)勢：
(1)信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，它通過一系列制度安排，實現(xiàn)一個企業(yè)或項目的組合融資。信托可以與銀行互補(bǔ)互動。銀行具有資金優(yōu)勢，信托具有制度優(yōu)勢和靈活的創(chuàng)新性。信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以通過信托解決。
(2)信托具有財產(chǎn)隔離功能。這主要體現(xiàn)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分保護(hù)的信托財產(chǎn)的獨立性上。信托設(shè)立以后，其財產(chǎn)處于一種“特殊狀態(tài)”：它既能充分地體現(xiàn)委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不記在委托人的所有權(quán)益項下，獨立于委托人的其他自有財產(chǎn)而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為委托人的自有財產(chǎn)。受托人對信托財產(chǎn)及對其自有資產(chǎn)的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實現(xiàn)受益人的“最大利益”或“特殊目的’而努力，而不得用信托財產(chǎn)為自身謀取利益；每一個信托隔絕于受托人的自有財產(chǎn)和其他信托賬戶，甚至于出現(xiàn)受托人解散等極端情況時，信托財產(chǎn)仍能保持其獨立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。在我國，信托的財產(chǎn)隔離功能受到“一法兩規(guī)”的強(qiáng)有力支持。
(3)相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資30%的約束，也能夠彌補(bǔ)央行121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托獨特的制度優(yōu)勢實現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。
3.REITS
內(nèi)地首只房地產(chǎn)信托投資基金——越秀基金(0405.HK)，2005年12月21日在港正式掛牌。這種融資方式的優(yōu)勢在于融資額度大、融資方式靈活、分散金融風(fēng)險等。但同時，采用REITS模式融資也有一定局限性，對開發(fā)商的實力、開發(fā)規(guī)模都有需求。
三、房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資方式的案例
1.華遠(yuǎn)與東亞銀行合作推出租約現(xiàn)金流抵押貸款
華遠(yuǎn)集團(tuán)用同沃爾瑪簽訂的一紙租約作抵押，獲得東亞銀行7年期貸款。如果申請商選用物業(yè)抵押貸款方式則意味著開發(fā)商所獲得的貸款，是將物業(yè)價值“打折”以后發(fā)放的貸款。國內(nèi)銀行通常的做法是開發(fā)商物業(yè)評估之后，在評估價值50%～70%的范圍內(nèi)，給予開發(fā)商一個貸款額度。同是以出租物業(yè)的經(jīng)營收入還款，對于開發(fā)商來說，能貸到的額度和貸款期限卻完全不同。
任志強(qiáng)認(rèn)為，中國目前基本沒有在物業(yè)出租的情況下按租約的現(xiàn)金流收入情況計算的長期信貸，而只有按出租物業(yè)的評估值打折(扣除風(fēng)險系數(shù))的抵押貸款，必然使貸款量低于已投入資金量，無法發(fā)揮資金的集中成倍效應(yīng)，無法支撐開發(fā)企業(yè)長期持有物業(yè)經(jīng)營。按租約現(xiàn)金流收益發(fā)放則可能使發(fā)放的長期信貸額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際投資，產(chǎn)生成倍的資金效益，擴(kuò)大資金的融通能力，降低資金成本。
2.遠(yuǎn)洋大廈財產(chǎn)信托已接近私募REITS
2005年12月10日，中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資有限公司(簡稱“外貿(mào)信托”）推出“遠(yuǎn)洋大廈財產(chǎn)信托”。北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司將己設(shè)立信托的市場價值為6.79億元的信托財產(chǎn)的優(yōu)先受益權(quán)委托外貿(mào)信托轉(zhuǎn)讓給中小投資者。
該產(chǎn)品以北京遠(yuǎn)洋大廈6.79億元的受益權(quán)為投資者3.5億元優(yōu)先受益權(quán)提供保障。該產(chǎn)品期限為3年，發(fā)行規(guī)模3.5億元，預(yù)計年收益率5.5%，收益每半年支付一次：認(rèn)購起點為人民幣5萬元，按1萬元的整數(shù)倍增加；該產(chǎn)品投資期限滿一年后，如果達(dá)到一定條件可提前結(jié)束；投資本金在投資期限到期時一次性予以支付；如北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司回購優(yōu)先受益權(quán)，或者信托財產(chǎn)處置收入足以支付全部投資人的本金和收益，外貿(mào)信托將按照要求贖回優(yōu)先受益權(quán)，投資人收回全部本金和收益；如出現(xiàn)信托財產(chǎn)處置收入不足以支付投資人本金和收益的情況，遠(yuǎn)洋大廈公司承諾負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。
該產(chǎn)品屬固定收益信托類產(chǎn)品，由于設(shè)定了期限和預(yù)期收益率，故對投資者的吸引力較大。該信托已經(jīng)有了“私募REITS”的影子，它僅是針對遠(yuǎn)洋大廈一個財產(chǎn)，如果要增加資產(chǎn)包的規(guī)模，則基本上就可以形成“私募REITS”。
3.聯(lián)華信托推出夾層融資
聯(lián)華信托公司發(fā)行的“聯(lián)信·寶利”7號信托資金投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬元，分別持有項目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個夾層融資項目。
作者單位：中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資有限公司
(xintuo摘自李慶平)